Innovaciones de la Ley de Presupuesto en materia de arrendamientos

El 9 de diciembre de 2025, el Parlamento aprobó la Ley de Presupuesto, introduciendo

importantes modificaciones en materia de arrendamientos.

Las principales innovaciones en esta materia son las siguientes:

a) Ampliación del plazo máximo. Se sustituye el art. 1782 del Código Civil,

incrementándose de 15 a 30 años el plazo máximo general de los arrendamientos y de

30 a 45 años el plazo máximo de arrendamientos con destinos especiales (energía

eléctrica, forestación, etc.). Determinadas actividades económicas requieren de un plazo

superior a 15 años para poder amortizar las inversiones y percibir los frutos del negocio,

este cambio legislativo acompaña esa realidad económica duplicando el plazo máximo

general permitido para los arrendamientos. Solución que, a su vez, por su carácter de

generalidad resulta más satisfactoria que el ir ampliando el plazo máximo permitido

para actividades especificas, tal como se ha solucionado esta cuestión tradicionalmente

por el legislador.

b) Liberación del régimen estatutario del Decreto Ley 14.219. Los arrendamientos

urbanos con destino industria, comercio u otros destinos distintos de casa habitación (p.

ej., estudio profesional o sede de una asociación civil) pasan a estar comprendidos en el

régimen de libre contratación, con prescindencia de cuál sea la fecha de su permiso de

construcción. Previo a la Ley de Presupuesto, los arrendamientos urbanos relativos a

fincas con permiso de construcción anterior al 2 de junio de 1968 se regían, salvo que

operara otra causal de exclusión, por el Decreto Ley 14.219, siendo este un régimen

tuitivo del arrendatario y sus disposiciones de orden público. Esta modificación

legislativa supone que, como regla, en la relación arrendaticia va a prevalecer la

autonomía privada y, por ende, los contratantes pueden estipular las cláusulas que

estimen más convenientes, no siendo aplicables los plazos mínimos previstos por el

Decreto Ley 14.219 en favor del arrendatario, ni la necesidad de que el precio sea fijado

en moneda nacional.

c) Incremento de las garantías permitidas. Se ensancha el tipo de garantías permitidas

para asegurar el cumplimiento de las obligaciones asumidas por el arrendatario,

admitiéndose la constitución de cauciones tales como fianza o aval bancario, póliza de

seguro de fianza y póliza de seguro. Si bien la terminología empleada por legislador dista

de ser precisa, cabe entender que está dirigida a eliminar la posible interrogante

respecto de si la garantía bancaria a primera demanda (aval bancario) era una garantía

permitida en este tipo de contrato. Respecto de la póliza de seguro de fianza, en

realidad, esta ya estaba permitida implícitamente por el art. 42 de la Ley 19.678 de

contrato de seguro.

d) Control del Impuesto de Enseñanza Primaria. Se impone la carga de acreditar el estar al

día con el pago del Impuesto de Enseñanza Primaria o su exoneración como condición

para que se le dé curso a una acción judicial en la que se pretenda hacer valer un

contrato de arrendamiento. Esta nueva exigencia se suma al control en el pago del

Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) ya existente. En cambio, no

corresponde el control en el pago de estos impuestos (IEP e IRPF) tratándose de una

acción de desalojo fundada en un arrendamiento sin garantía regulado por la Ley 19.889.