Multas y otras sanciones convencionales en la Propiedad Horizontal

En los edificios en régimen de propiedad horizontal es frecuente que se verifiquen actividades que pueden ser calificadas como molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o hasta ilícitas, aspecto que se ve acentuado por la cercanía con la que conviven las personas. Esto vuelve conveniente que se establezcan reglas claras y precisas dirigidas a lograr una pacífica convivencia entre los residentes del edificio y a organizar un uso adecuado de los bienes y servicios comunes.

Ante esta situación, la gran interrogante que se plantea es si es válido establecer convencionalmente un régimen sancionatorio frente a la infracción a determinadas prohibiciones. Es decir, si los copropietarios pueden acordar en el reglamento de copropiedad o aprobar en una asamblea de copropietarios la aplicación de sanciones ante la infracción a ciertas prohibiciones. Las sanciones pueden ser de naturaleza pecuniaria (multas) o no pecuniarias (p. ej., la suspensión en el uso de determinados bienes comunes).

En nuestra opinión, los propietarios al amparo del principio de la autonomía privada pueden establecer convencionalmente un régimen de multas u otro tipo de sanciones que estimen convenientes, siempre que se observen determinadas condiciones y se respeten ciertos límites.

Para que las sanciones sean legítimas es necesario que hayan sido previamente establecidas en el reglamento de copropiedad o aprobadas por la asamblea de propietarios, con procedimientos claros que contemplen la posibilidad de efectuar descargos y producir prueba. La decisión de aplicar la sanción debe encontrarse debidamente fundamentada y guardar una adecuada relación con la gravedad de la infracción. Toda sanción impuesta a un propietario está sujeta a la revisión de un juez, quien puede recurrir a la justicia para que se examine la legalidad de la sanción impuesta, pudiendo esta llegar a ser anulada por un defecto de forma o de fondo.

Algunos de los problemas que se presentan en la práctica refieren a cómo se efectiviza la aplicación de la sanción (p. ej., cómo se asegura la copropiedad el cobro de la multa), cuál es el límite en lo que refiere a la suspensión en el uso de los bienes comunes del edificio y a quiénes obliga el régimen sancionatorio, particularmente cuando este no está previsto en el reglamento de copropiedad.

En Howard & Robledo Abogados los asesoramos en la implementación de un régimen sancionatorio efectivo y en la defensa frente a la aplicación de sanciones ilegítimas.