Dos reglas de oro en materia de pago del precio en contratos de construcción

Palabras clave: Contrato de construcción. Precio. Avance de obra

El Código Civil prevé que el precio por la realización de la obra se paga contra la entrega de esta (art. 1853). La norma viene a consagrar el principio de simultaneidad en el cumplimiento de las obligaciones interdependientes o correlativas. 

Ahora bien, la práctica evidencia que lo usual en materia de contrato de construcción es que se convenga la entrega por el comitente al constructor de adelantos o anticipos a cuenta del precio a medida que la obra se va ejecutando. La razón de ser de estas entregas a medida que la obra avanza es evitar que el constructor sea quien financie la realización de la obra, lo que en última instancia determinaría un incremento en el precio para el comitente. Estos adelantos o anticipos a cuenta del precio son de carácter meramente provisorio, no implican una aceptación o aprobación de los trabajos ejecutados al momento, ni un reconocimiento del comitente de que el constructor ha cumplido las obligaciones a su cargo. No tienen, por ende, los efectos legales del pago (art. 1466 CC). 

Existen distintos criterios para establecer el momento en que se hace exigible la obligación del comitente de entregar al constructor los adelantos o anticipos a cuenta del precio:

1. Por avance de obra, de acuerdo con el cual se mide la parte de la obra ejecutada en el período acordado (p. ej., mensualmente) y se paga el equivalente a lo avanzado hasta ese momento.

2. Por el cumplimiento de hitos, es decir, por alcanzar una fase clave o significativa de la obra cuyo cumplimiento hace exigible la obligación de pagar la cantidad preestablecidas en el contrato. 

3. Por cuotas fijas, en cuyo caso se pacta la obligación de entregar cantidades fijas en momentos determinados (p. ej., pagos semanales, quincenales o mensuales). 

Con relación a estos criterios, Alberto Spota (Tratado de locación de obra, vol. II, Depalma, Bs. As., 1976, p. 388) alude la existencia de dos reglas de oro en esta materia.

La primera es no efectuar adelantos o anticipos que excedan en valor del avance de la obra por el constructor. Desde la perspectiva del comitente es conveniente que no haya obligación de pagar el precio si no hay un avance correlativo de los trabajos ejecutados por el constructor. La disociación entre el precio y el avance de obra tiene el riesgo para el comitente de que este haya pagado todo o una parte significativa del precio, a pesar de que el constructor no haya siquiera colocado un ladrillo.

La segunda es solo pagar por las partes de la obra que ya están adheridas al suelo. De este modo, se evita el riesgo de que los materiales acopiados en el obrador se vean afectados por eventuales embargos que puedan llegar a recaer sobre el constructor. Una vez que los materiales suministrados por el constructor son incorporados al suelo, el propietario del terreno (normalmente, el comitente) se hace dueño de dichos materiales por el modo accesión (art. 748 CC).